Commissioning Cx – zapobiega oraz leczy
Zaktualizowano: 8 kwi 2020
Szacuje się, że aż 80% budynków komercyjnych i publicznych w Polsce jest wyposażonych w źle działające systemy techniczne HVAC i systemy elektryczne, które mają bezpośredni wpływ na użytkowników obiektu. W wysokorozwiniętych krajach (USA, Australia, Holandia, Szwecja, Niemcy, Wielka Brytania, Japonia) problem niedziałających instalacji technicznych rozwiązano, wprowadzając do przepisów obowiązek przeprowadzenia procesu zwanego Building Commissioning Cx –
który gwarantuje poprawną jakość powietrza, oświetlenia, akustyki i temperatury.
Branża nieruchomości w Polsce należy do tych dziedzin, w których jest jeszcze wiele do zrobienia, aby finalny produkt, czyli budynek, był w pełni funkcjonalny i gotowy do działania od momentu przejęcia przez użytkownika. Obiekty, które powstały na przestrzeni ostatnich 15 lat, charakteryzują się wysokimi kosztami eksploatacyjnymi, a także niestety ogromną liczbą wad i usterek, które bezpośrednio wpływają na komfort użytkownika i powodują dodatkowe koszty dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. Prawo budowlane jest tak skonstruowane, że projektant przygotowuje projekt, a następnie inspektor sprawdza zgodność prac z projektem. Natomiast nikt nie integruje wykonanych systemów i bardzo często finalny efekt funkcjonalności nie zostaje osiągnięty. Dodatkowo rynek real estate był zdominowany przez inwestorów, dla których najważniejszy etap inwestycji to szybka sprzedaż skomercjalizowanego budynku. Wiele obiektów powstawało kosztem jakości i dbałości o standardy, jakie obowiązywały w Polsce i w krajach zachodnich.
Można powiedzieć, że na rynku nieruchomości komercyjnych obowiązywała cicha zgoda na rozwiązania niezgodne z przepisami i sztuką inżynierską. Brak odpowiedniej i ciągłej kontroli na etapie Shell & Core i fit-out powodował tragiczne w skutkach wady w momencie wprowadzania się kolejnego najemcy. Najczęściej obniżano wówczas standardy instalacji technicznych, których poprawne działanie nie było możliwe. Szacuje się, że 80% budynków komercyjnych w Polsce jest wyposażonych w źle działające systemy techniczne HVAC i systemy elektryczne, które bezpośrednio oddziałują na użytkownika, czyli najemcę. Z kolei w przetargach publicznych kluczowym elementem była najniższa cena, co wpływało na jakość instalacji.
Aktualnie sektor nieruchomości zaczyna się zmieniać, rośnie liczba pustostanów, a jednoczenie pojawił się nowy typ najemcy coworkingowego, dla którego jakość przejmowanej powierzchni jest bardzo ważna. Najemcy stali się bardziej świadomi, a ich wymagania nie sprowadzają się jedynie do elementów wizualnych, pod uwagę biorą aspekty wpływające na produktywność pracownika, jego poczucie komfortu i tzw. wellbeing. Teraz to najemca stanie się stroną dyktującą warunki firmom deweloperskim, które coraz częściej wykonują analizy opłacalności inwestycji wraz kosztami eksploatacji i z powodów finansowych nie będą mogły pozwolić na utratę najemcy np. z powodu braku komfortu użytkownika. Poza tym obecnie mamy rynek pracownika, co wiąże się z określonymi wymaganiami kandydatów co do warunków środowiska pracy. Pracowników nie interesują już obietnice poprawy warunków pracy w przyszłości, a ich stan faktyczny.
W wysokorozwiniętych krajach (USA, Australia, Holandia, Szwecja, Niemcy, Wielka Brytania, Japonia) problem niedziałających instalacji technicznych rozwiązano, wprowadzając do przepisów obowiązek przeprowadzenia procesu zwanego Building Commissioning Cx. Na początku wdrożenia procesu wykonano commissioning w 643 budynkach o różnym przeznaczeniu i osiągnięto poprawę komfortu użytkowników w tych budynkach. Prężny rozwój i automatyczne przyjęcie commissioningu przez środowisko branży budowlanej i nieruchomości w tych krajach wynikały z przyczyn finansowych, bilansu kosztów i strat w całym cyklu pracy budynku, a także świadomości najemców. Jeśli inwestujemy 40% całego budżetu budynku na inteligentne systemy techniczne, to od samego początku funkcjonowania obiektu powinny działać poprawnie.
W Polsce commissioning jest wciąż mało znaną i nierozumianą dziedziną. Niewiele osób jest też świadomych jego znaczenia dla użytkowników obiektu. Najczęściej jest on kojarzony z procesem rozruchu/odbioru instalacji w końcowej fazie inwestycji lub funkcją inspektora nadzoru. W przypadku rozruchów końcowych bardzo często jest już za późno na znalezienie rozwiązania problemu w końcowej fazie inwestycji. Nie należy również mylić procesu commissioningu z funkcją inspektora nadzoru, który według prawa budowlanego sprawdza zgodność z projektem i to jedynie wybranej branży, a nie funkcjonalność i integralność całości. Nie jest to również proces certyfikacji BREEAM, LEED, WELL, które mają inne aspekty finansowe i są narzędziem marketingowym przy sprzedaży i wynajmie budynków.
Commissioning, zwany często Cx, to nowoczesny proces zarządzania, dokumentowania, integracji i kontroli poprawnego funkcjonowania wszystkich systemów instalacji technicznych w budynku od fazy koncepcyjnej do momentu przekazania powierzchni do użytkownika. Dzięki odpowiednim testom na różnych etapach inwestycji jesteśmy w stanie przekazać finalny produkt poprawnie działający i satysfakcjonujący użytkownika.
Rodzaje commissioningu
Commissioning (Cx) – ma zastosowanie dla nowych projektów, jest wdrażany już w fazie koncepcyjnej projektowania. Zapewnia najemcę, że jego oczekiwania zostały wdrożone w trakcie projektowania i realizacji projektu, a wykryte nieprawidłowości usunięte przed oddaniem powierzchni do użytkowania.
Recommissioning (RCx) – ma zastosowanie dla projektów, gdzie już odbył się commissioning, ale jest on powtórzony na skutek np. zmiany właściciela budynku, zmiany przeznaczenia obiektu, rearanżacji powierzchni lub wydłużenia umowy najmu.
Retrocommissioning (ReCx) – ma zastosowanie dla projektów, w których nie przeprowadzono commissioningu. Głównym celem jest optymalizacja wydajności istniejących systemów i analiza zużycia energii, a także wskazanie ulepszeń i ewentualnych modyfikacji systemów.
LEED Commissioning, WELL Perfomance Tests – ma zastosowanie w przypadku projektów, w których wykonuje się najwyższą certyfikację budynków i wymagane są niezależne pomiary weryfikujące wszystkie elementy instalacji technicznych wpływające na komfort użytkownika. Jedyny minus tego rodzaju commissioningu stanowi albo pozytywny, albo negatywny wynik. Jeżeli parametry komfortu zostaną spełnione, wówczas otrzymamy punkty i dany certyfikat. Jeśli tego nie osiągniemy, a instalacje techniczne nie działają, nie otrzymamy punktów do certyfikacji. Zakres niezależnej opinii dotyczącej koncepcji projektu i jego testów zależy od wymagań ustalonych z klientem i zapisanych w dokumencie o nazwie Commissioning Plan. Mogą to być wybrane systemy czy instalacje, szczegółowe testy, wymuszone symulacje lub typowe obciążenia systemów np. wentylacja lub wszystkie instalacje techniczne w budynku. Podczas procesu inwestycyjnego wprowadzona jest dodatkowa osoba, commissoning manager (który ma conajmniej 10-letnie doświadczenie przy projektowaniu i wykonywaniu instalacji) – który wraz z zespołem doświadczonych inżynierów zarządza całym procesem commissioningu. W samym procesie dokonuje się symulacji pewnych przyszłych zdarzeń i eliminuje przyczyny danego błędu lub wady, a nie naprawia ich skutki w trakcie eksploatacji.
Proces wykonania commissioningu można porównać do zastosowania leku, który usuwa źródło choroby, a nie leku jedynie zmniejszającego jej objawy. Na przykład – jeżeli w instalacjach będzie znajdować się odpowiednia woda, po 2 latach nie będzie trzeba wymieniać uszczelek. Jeśli zapewnimy odpowiednią szczelność kanałów wentylacyjnych, to otrzymamy prawidłowe parametry powietrza u najemcy.
Finalnie klient otrzymuje dokument o nazwie O&M Manual, który zawiera kompletną dokumentację powykonawczą, informacje o prawidłowym działaniu wszystkich wybranych systemów wraz z pełną informacją dla najemcy i firm FM o przeprowadzonych testach współdziałania, terminach przeglądów, gwarancji systemów i urządzeń. Końcowym elementem samego procesu jest szczegółowe szkolenie z obsługi systemów technicznych dla najemcy i pracowników firmy zarządzającej FM. Świadomi inwestorzy, wizjonerzy już pytają o commissioning, ponieważ są świadomi długotrwałych atutów, jakie niesie ze sobą ten proces. Poniżej przedstawione zostały korzyści, jakie odnoszą poszczególni uczestnicy procesu inwestycyjnego.
Właściciel/najemca/użytkownik Commissioning:
podnosi komfort i ergonomię środowiska pracy po zakończeniu budowy,
gwarantuje jakość i odpowiednią ilość świeżego i czystego powietrza,
zapewnia zachowanie obliczeniowego poziomu hałasu i natężenia oświetlenia i temperatur,
ustanawia metodykę zarządzania budynkiem po zakończeniu budowy,
minimalizuje kwestie sporne pomiędzy działem projektowym a wykonawstwem,
znacznie zmniejsza koszty energii elektrycznej, ciepła i chłodu – 31%,
umożliwia certyfikację LEED, WELL na najwyższym poziomie,
gwarantuje ukończenie prac w terminie.
Dział projektowy Commissioning:
daje gwarancję wykonania instalacji zgodnie z intencją projektanta,
eliminuje rozwiązania projektowe niezgodne ze standardami, przepisami i zdobytą praktyką
gwarantuje integralność i kompatybilność systemów mechanicznych i elektrycznych po montażu na budowie
Firmy wykonawcze Commissioning:
minimalizuje końcową listę usterek działania systemów,
redukuje do minimów koszty związane z dodatkowymi przyjazdami/pracami po otrzymaniu protokołu końcowego,
umożliwia ukończenie prac w terminie.
Producenci
Korzyści z commissioningu odnoszą firmy, które wdrożyły odpowiednie standardy jakości produkcji swoich produktów i mają odpowiednie parametry techniczne pasujące do danego systemu.
Commissioning spłaca się sam
Koszty szacunkowe commissioningu to wartość 1-3% wartości budżetu instalacji technicznych. Rozpatrując cykl budynku globalnie wraz z fazą eksploatacyjną, średni czas zwrotu kosztów poniesionych przez inwestora to od 0,5 do 2,5 roku od oddania budynku do użytkowania. Maksymalny koszt zastosowania commissioningu w nowym budynku o szacunkowej cenie wybudowania 180 mln zł to koszt ok. 1 mln zł.
Dzięki uprzejmości firmy Cushman & Wakefield pod badanie wzięliśmy losowy budynek oddany do użytkowania w 2010 r. Po analizie raportów z lat 2013-2017 zarejestrowano
9474 usterek/wad z zakresu instalacji HVAC, sanitarnych, elektrycznych i BMS. Wynik wskazuje na to, że obsługa techniczna tamuje skutki usterek, nie usuwając ich realnej przyczyny. Proste wady usuwane były wprawdzie na bieżąco, ale trudniejszych często nie da się usunąć bez ponoszenia dużych dodatkowych kosztów inwestycyjnych lub w ogóle się nie da ich usunąć na tym etapie. Kulminacyjnym punktem jest sprzedaż budynku, gdzie po wykonaniu prostego audytu można zbić cenę takiego budynku o kilka milionów euro. Dodatkowym czynnikiem, który wymusi wprowadzenie procesu Cx, jest BIM. Aby wykorzystać możliwości BIM w budownictwie, potrzebne są sprawdzone i rzetelne dane wyjściowe, które dostarcza commissioning.
Poszczególni uczestnicy rynku real estate stają się coraz bardziej świadomi. Obecnie nikt już nie chce kupować lub wynajmować budynków, w których nie ma zapewnionego komfortu użytkownika, a koszty eksploatacji oraz zużycia energii to wielokrotność koszów budowy.